Ações sobre aluguel de curta temporada seguem suspensas em todo o país
STJ vai fixar tese sobre a locação por aplicativos em condomínios residenciais; até lá, vale o precedente que exige aprovação de dois terços dos moradores
Os processos que discutem o aluguel de curta temporada em condomínios residenciais seguem suspensos em todo o país, à espera de uma tese do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A suspensão alcança ações individuais e coletivas e voltou a repercutir nesta semana, depois de matéria publicada pela Agência Brasil em 17 de setembro.
A decisão que parou os processos foi tomada pela Segunda Seção do STJ em junho de 2026, quando o colegiado afetou dois recursos especiais ao rito dos repetitivos. O caso tramita como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, e reúne os recursos especiais 2.272.536 e 2.272.537.
O que o tribunal vai decidir
A questão submetida a julgamento é se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção do condomínio, por si só, já impede a locação de apartamentos por curto período em plataformas digitais, ou se é preciso que a convenção traga proibição expressa a esse tipo de aluguel.
A resposta definirá um precedente vinculante. Uma vez fixada, a tese terá de ser observada por juízes e tribunais em todos os casos semelhantes, o que hoje não acontece: decisões em sentidos opostos convivem em diferentes instâncias.
O que vale enquanto não há tese
A suspensão não cria um vazio. Em 7 de maio de 2026, ao julgar o recurso especial 2.121.055, a mesma Segunda Seção definiu que a oferta de imóvel para estadia de curta duração altera a destinação residencial do condomínio e, por isso, depende de aprovação em assembleia por no mínimo dois terços dos condôminos.
No voto, a relatora, ministra Nancy Andrighi, registrou que o canal usado para anunciar o imóvel não altera a natureza do negócio.
"O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios ou anúncios em classificados", afirmou a ministra.
A ministra acrescentou que, se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial, e que a mudança dessa destinação precisa ser aprovada pelos dois terços.
O efeito para quem mora em Brasília
O tema alcança de forma direta quadras residenciais do Plano Piloto e condomínios de Águas Claras, do Sudoeste e do Noroeste, onde a locação por aplicativo se espalhou nos últimos anos, puxada pelo fluxo de quem vem à capital a trabalho e por eventos.
Na prática, três situações se desenham:
- Quem tem ação em andamento contra o condomínio, ou sofre ação dele, vê o processo parado até o STJ fixar a tese.
- Condomínios que quiserem restringir a prática podem levar o tema à assembleia, respeitado o quórum de dois terços definido no precedente de maio.
- Proprietários que já alugam por aplicativo não estão automaticamente impedidos, mas ficam sujeitos ao que o condomínio deliberar e ao que o STJ decidir.
Não há data marcada para o julgamento do Tema 1.443. Enquanto isso, a orientação que se extrai do precedente é verificar o que diz a convenção do condomínio e o que foi deliberado em assembleia antes de firmar contrato de curta duração.
