Seduh publica regras para novo bairro de 3,16 milhões de m² na Saída Norte, entre Lago Norte e Varjão

A Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação (Seduh-DF) publicou no Diário Oficial do Distrito Federal, nesta quinta-feira (29), o Estudo Territorial Urbanístico (ETU) 01/2026 da Saída Norte. O documento fixa regras de uso e ocupação para uma área de cerca de 3,16 milhões de metros quadrados entre o Lago Norte e o Varjão, junto às rodovias BR-020, DF-006 e DF-007.

O texto não autoriza loteamento, obra nem venda de terreno. Segundo a própria Seduh, as diretrizes servem de referência para projetos futuros e para a regularização fundiária da região, e cada proposta ainda terá de passar pelos órgãos urbanísticos e ambientais.

O que cada zona permite

O território ficou repartido em três zonas, A, B e C, com regras próprias.

Com cerca de 714,2 mil metros quadrados, a Zona A admite atividades institucionais, comércio e serviços de apoio, equipamentos públicos e áreas livres. Ela precisa preservar os corredores ecológicos que ligam o Parque Nacional de Brasília à Área de Proteção Ambiental (APA) do Lago Paranoá. As construções ficam sujeitas aos limites de altura das regras ambientais da região, e o ETU restringe fachadas espelhadas.

Moradia fica na Zona B, de cerca de 528,1 mil metros quadrados. O uso pode ser misto: casas, prédios, comércio, serviços, empreendimentos que misturam residência e atividade comercial e equipamentos públicos. A Seduh propõe concentrar comércio e serviços, sempre que possível, em vias de melhor acesso. Novos conjuntos residenciais deverão considerar a oferta de equipamentos públicos e espaços livres. A retirada de árvores nativas depende de autorização do órgão ambiental.

Somadas, as zonas A e B ocupam cerca de 1,24 milhão de metros quadrados, o equivalente a 39% da área total do estudo. A conta é nossa, a partir dos números divulgados pela secretaria; o texto da Seduh não informa a extensão da Zona C.

Já a Zona C reúne as áreas mais sensíveis, entre elas trechos de preservação permanente perto do ribeirão do Torto e áreas de unidades de conservação. Ali não são permitidos novos parcelamentos do solo urbano, ou seja, não podem ser criados lotes. Lazer e recreação só entram se forem compatíveis com a preservação, como trilhas para pedestres e ciclistas, quadras esportivas e espaços de convivência, e dependem das licenças exigidas.

Água, esgoto e drenagem

Pelo texto, a ocupação deve proteger a vegetação nativa, manter áreas permeáveis e planejar a drenagem da água da chuva, para reduzir erosão e o assoreamento de nascentes e cursos d'água. Os projetos futuros deverão levar em conta abastecimento de água, esgotamento sanitário e drenagem, de acordo com as características de cada trecho. A Seduh não informou na nota quem pagará a infraestrutura nem em que prazo ela seria entregue.

A área estudada integra a Unidade de Planejamento Territorial Central Adjacente 1, segundo a Seduh, e o objetivo declarado do ETU é fazer o crescimento da região respeitar as condições ambientais e a infraestrutura disponível. Projeto urbanístico é a etapa seguinte: é nele que lotes, vias e usos passam a ter desenho definitivo.

Outros temas de ordenamento do território no DF estão em matérias do DistritoNews sobre o requerimento na CLDF dirigido à Seduh sobre outorga onerosa e sobre a regularização de condomínios no Jardim Botanico.

Próximas etapas

Antes da publicação, o ETU passou por audiência pública presencial, em que moradores da região conheceram a proposta e puderam apresentar sugestões, conforme a Seduh. Agora o caminho é a elaboração dos projetos urbanísticos e dos processos de regularização, cada um com análise e aprovação própria dos órgãos competentes. A secretaria não divulgou cronograma nem número de moradias previstas.

O estudo completo está no DODF de 29 de outubro de 2026, e a nota da Seduh está na página de notícias da secretaria, em seduh.df.gov.br. O Metrópoles também noticiou o ETU nesta sexta-feira (30).